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Comprare casa: come evitare brutte sorprese

Comprare casa: come evitare brutte sorprese
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In questo periodo, i prezzi degli immobili sono scesi e molti vogliono approfittarne per comprare casa.

Visitano un appartamento che gli piace con tutte le caratteristiche che cercavano. Anche il prezzo sembra interessante. Insieme all’entusiasmo, però, negli acquirenti c’è sempre il timore che, dietro tanta perfezione, si nascondano imprevisti dei quali potrebbero accorgersi troppo tardi. Sarebbe quindi utile sapere come evitare brutte sorprese quando si vuole comprare casa.
Quali controlli deve fare chi vuole comprare una casa per evitare brutte sorprese? Vediamo, di seguito, i principali aspetti da attenzionare.

Comprare casa: il controllo dei registri immobiliari
I registri immobiliari raccolgono tutte le informazioni relative ai passaggi di proprietà degli immobili, all’esistenza di eventuali diritti su di essi o di procedure di pignoramento in corso. Essi sono tenuti da un ufficio statale, la Conservatoria dei registri immobiliari; è possibile consultarli recandosi personalmente presso di essa oppure online.

In particolare, occorre controllare:

  • la provenienza dell’immobile. È necessario verificare se l’immobile che si intende acquistare sia stato comprato dal venditore o se invece gli sia pervenuto per successione ereditaria o donazione. In presenza di una di queste due ipotesi, infatti, occorre adottare alcuni accorgimenti per mettersi al riparo da eventuali azioni intentate dal coniuge o dai figli del defunto o del donante. Essi, secondo quanto stabilisce il Codice civile, hanno sempre diritto a una quota minima del patrimonio ereditario (detta quota di legittima o di riserva), anche contro la volontà del loro congiunto. Se quest’ultimo, con testamento o donazione, ha destinato l’immobile a un’altra persona, intaccando la quota di legittima, il coniuge o i figli possono esercitare un’azione, detta di riduzione, contro il nuovo proprietario del bene, che potrebbe vedersi costretto a restituirlo o a versarne il prezzo. Per mettersi al riparo da questo rischio occorre che sia trascorso un termine, entro il quale l’azione di riduzione non può più essere esercitata. In caso di testamento il termine è di 10 anni dalla morte del testatore; in caso di donazione esso è di 10 anni dalla morte del donante, oppure di 20 anni dalla trascrizione della donazione senza che il coniuge o i figli vi abbiano fatto opposizione;
  • l’esistenza di eventuali procedure di pignoramento. Se il venditore ha uno o più debiti non pagati, i creditori possono promuovere la vendita dell’immobile ricorrendo a un procedimento detto pignoramento, che si svolge sotto il controllo del Tribunale, in modo da soddisfare il loro credito con il ricavato;
  • l’esistenza di ipoteche sull’immobile. L’ipoteca è una garanzia che viene iscritta sul bene in favore di uno o più creditori; se il credito non viene pagato l’immobile può essere pignorato e il creditore che gode dell’ipoteca viene soddisfatto con preferenza rispetto ad altri. Anche se l’immobile viene trasferito a una persona diversa dal debitore, l’ipoteca permane e un eventuale compratore rischierebbe di subire il pignoramento;
  • l’esistenza di altri diritti sull’immobile. Anche se la casa è di proprietà del venditore, su di essa possono gravare altri diritti in favore di terzi, come ad esempio una servitù.

Di solito, il notaio al quale ci si rivolge per la stipula dell’atto di compravendita effettua tutte le necessarie verifiche sui registri immobiliari; tuttavia, è prudente fare anche delle ricerche per proprio conto, personalmente o tramite un’agenzia specializzata. Se emergono dati che fanno dubitare della sicurezza dell’acquisto è meglio rinunciarvi oppure, al limite, consultarsi con un avvocato o con lo stesso notaio.

La verifica della conformità catastale
È bene chiedere una visura catastale a nome del venditore. Dalla visura risulteranno i dati che identificano l’immobile (foglio e particella). Al momento della vendita, occorre che tali dati coincidano con quelli che verranno indicati nell’atto.

Sempre al catasto si può chiedere copia della planimetria della casa, per accertarsi che essa corrisponda a quella reale. Se non vi è corrispondenza sono state nel tempo realizzate delle modifiche ed è possibile che esse siano abusive.

La verifica della regolarità urbanistica
Occorre accertare che la casa che si intende acquistare sia stata costruita in conformità alla legge. Infatti la vendita di un immobile abusivo è nulla. A tal proposito, possono verificarsi quattro diverse situazioni:

  • se l’immobile è stato costruito dopo l’1 settembre 1967, occorre che nell’atto di compravendita siano indicati gli estremi del titolo in base al quale esso è stato realizzato (concessione o licenza);
  • se la costruzione è avvenuta prima dell’1 settembre 1967 e successivamente la casa non ha subito modifiche, sarà sufficiente dichiararlo nell’atto di compravendita;
  • se l’immobile è stato realizzato prima dell’1 settembre 1967 e in seguito ha subito modifiche, occorre specificare nell’atto il titolo in forza del quale queste ultime sono state effettuate (autorizzazione, concessione, Scia ecc.);
  • infine, se l’immobile è in tutto o in parte abusivo ma è stata presentata domanda di condono, occorre indicare nell’atto gli estremi di quest’ultima ed allegare i documenti che provano il pagamento delle imposte e degli oneri stabiliti dalla legge.

I rapporti con il condominio
Se la casa si trova in un condominio, è buona norma chiedere al venditore di poter leggere il regolamento condominiale. Quest’ultimo infatti può contenere disposizioni riguardanti l’utilizzo delle parti comuni o la ripartizione delle spese che è bene conoscere. Se il venditore non è in possesso di una copia del regolamento è possibile rivolgersi all’amministratore condominiale.

Sempre all’amministratore occorre chiedere un’attestazione scritta sull’esistenza di eventuali cause pendenti e sul pagamento di spese ed oneri condominiali da parte del venditore. Se vi sono somme ancora non pagate, infatti, è bene concordare espressamente con quest’ultimo chi dovrà farsene carico.

La conformità degli impianti
Al momento della vendita, il venditore deve consegnare all’acquirente le certificazioni attestanti la conformità degli impianti a quanto stabilito dalla legge [5]. Se il proprietario non è in possesso delle certificazioni originali o le ha smarrite, sarà possibile rivolgersi all’installatore per averne copia; se quest’ultimo non è rintracciabile, le copie possono essere richieste alla Camera di Commercio.
Inoltre, all’atto di vendita deve essere allegata l’Ape (Attestazione di prestazione energetica): un documento redatto da un professionista a ciò autorizzato, dal quale risultano le caratteristiche energetiche della casa e la classe energetica di appartenenza. È bene sapere che, se questo documento non viene allegato all’atto, sono previste sanzioni piuttosto salate a carico di entrambe le parti.

L’agibilità dell’immobile
Per completare questa carrellata di consigli su come evitare brutte sorprese quando si vuole comprare casa, consideriamo il certificato di agibilità dell’immobile. Si tratta di un documento che deve essere consegnato dal venditore al compratore e che attesta che la casa ha tutti i requisiti di legge per essere utilizzata come abitazione.

Se il venditore non è in possesso di tale certificato ma ne ha chiesto al Comune il rilascio, dovrà consegnare all’acquirente una copia della relativa domanda con il numero di protocollo.

Come essere sicuri di chi avete di fronte?
Per scongiurare ogni possibile raggiro da parte dei venditori sarebbe utile effettuare ulteriori indagini affidandosi a Clipeo. Grazie al servizio BASIC PLUS vi sarà possibile ottenere tutte le informazioni necessarie a determinare l’affidabilità del soggetto con cui state trattando, tutelando al meglio i vostri interessi economici e immobiliari.

Basic Plus
  • Denominazione, Indirizzo, Forma giuridica, Codice fiscale, Camera di Commercio, Partita IVA, Data Costituzione, Data inizio attività
  • Analisi del Fido
  • Attività
  • Approfondimenti (vengono sviluppati accertamenti principalmente su: dislocazione dell’impresa, attività svolta, eventuali appalti, andamento aziendale)
  • Analisi del rischio (Affidabilità: Credit Limit, Rating, Giudizio di affidabilità, Punteggio di affidabilità, Punteggio di affidabilità del settore, Organico, Grafico affidabilità)
  • Esponenti e verifica loro negatività
  • Protesti, pregiudizi immobiliari, procedure
  • Compravendite/affitti d’azienda, fusioni, incorporazioni, etc
  • Capitale sociale
  • Composizione societaria
  • Cariche esponenti in altre imprese
  • Sede ed eventuali unità locali
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