In caso di spese condominiali non pagate dal proprietario, non sono solo gli inquilini o i proprietari degli appartamenti a dover rispondere. Forse non tutti sanno che anche per gli amministratori di condominio possono insorgere dei problemi, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali da parte degli inquilini.

Che succede se uno dei proprietari di un appartamento non paga le spese di condominio richieste dall’amministratore?

In linea generale, chi è in ritardo con il versamento delle quote millesimali viene definito come “moroso”. E’ importante sapere che, in questo caso, il condominio può intervenire nei suoi confronti pignorando i beni, come ad esempio stipendio, pensione, conto corrente ecc.

Bisogna subito chiarire che l’amministratore di condominio ha diritto di agire nei confronti degli inquilini morosi entro sei mesi dall’approvazione del consuntivo, a meno che l’assemblea non lo dispensi.

Spese condominiali non pagate: cosa deve fare l’amministratore quando il condomino non paga?

Accade spesso che l’amministratore di condominio sia a sua volta proprietario di un appartamento e che, a causa dei rapporti di vicinato, amicali o di parentela con gli altri condomini, i ritardi nel pagamento delle spese siano più frequenti. Per ovviare a questo problema, che comporta elevati ammanchi nelle casse del condominio, la riforma del 2012 ha dettato da un lato tempi certi nell’attività del recupero delle spese condominiali non versate, dall’altro un incentivo all’assunzione di figure professionali specifiche esterne all’edificio.

Inquilino moroso e decreto ingiuntivo

Quando un inquilino non paga e diventa moroso, può ricevere un’ingiunzione del tribunale, chiamato “decreto ingiuntivo“, che viene richiesto direttamente dall’amministratore di condominio. Questo decreto consiste in un ordine imposto dal giudice, nei confronti del debitore, di versare tutti gli arretrati entro 40 giorni dalla ricezione dello stesso.

Il debitore da parte sua può anche instaurare, entro lo stesso termine, una causa ordinaria. L’opposizione viene fatta quando il condomino ritiene  di non dover pagare, di aver già pagato o che l’importo segnalato è errato. Se però il condomino non ha prima impugnato la delibera di condominio in cui sono state approvate e ripartite le spese tra condomini, allora l’opposizione viene ritenuta illegittima.

Il decreto ingiuntivo per gli oneri di condominio è provvisoriamente esecutivo. Questo significa che, se il debitore non paga immediatamente, può essere oggetto di pignoramento.

L’iniziativa giudiziale spetta all’amministratore di condominio che dovrà nominare un avvocato di fiducia senza chiedere preventiva autorizzazione all’assemblea. Sarà l’avvocato a mandare avanti l’iter seguendo le sue indicazioni. L’amministratore, da parte sua, non può però decidere se e quando agire o contro chi farlo. Deve utilizzare pari trattamento nei confronti di tutti i morosi.

Cosa deve fare l’amministratore in caso di spese condominiali non pagate

Una volta che viene approvata la ripartizione delle spese dall’assemblea di condominio, l’amministratore ha il compito di sollecitare ai morosi i il pagamento  delle spese sia ordinarie che straordinarie.

In caso di mancato pagamento nonostante i solleciti, l’amministratore deve rivolgersi ad un avvocato per richiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del moroso.

L’amministratore non ha facoltà di decisione sui tempi. La legge, infatti, gli impone di agire per la riscossione forzosa verso il debitore, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo dispensa da parte dell’assemblea.

Se l’amministratore non agisce entro la tempistica indicata, risulta personalmente responsabile e può essere revocato dall’incarico senza preavviso oltre a dover risarcire il danno subito. La mancata riscossione dei crediti viene equiparata al comportamento di chi, pur avendo promosso la causa e il decreto ingiuntivo per la riscossione, non abbia curato la successiva fase del pignoramento.

Cosa può o deve fare l’amministratore se il condomino si ostina a non pagare?

Innanzitutto in caso di morosità da oltre sei mesi può sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato, per esempio l’accesso a taluni locali o servizi (deposito biciclette, piscina, ecc).

Se la morosità continua bisogna comunicare ai creditori che non sono stati pagati (es fornitori, manutentori, ecc ), le generalità dei morosi. In questo modo i creditori dovranno agire prima contro gli inadempienti e solo successivamente contro tutti gli altri condomini anche se in regola con i pagamenti (cosiddetto «obbligo di preventiva escussione dei morosi»).

Come si può verificare la reale situazione di un condomino moroso?

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