Condominio

Condomini morosi: come gestire i debiti insoluti

Diritti e oneri dell’amministratore di condominio nel gestire le morosità dei condomini morosi.

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È comunemente riconosciuto, anche perché espressamente previsto nel codice civile italiano, che la divisione delle spese che il condominio è tenuto a sostenere per le parti comuni dello stesso, debba avvenire in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino; a meno che si tratti di parti destinate a forme di utilizzo diverso, caso in cui le spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Condomini morosi: quali sono le parti comuni in un condominio?

L’indicazione di quelle che comunemente sono chiamate “parti comuni“, sono indicate dal Codice Civile all’art. 1117. Sono soggette alla proprietà comune:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (es. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i tetti, le scale, i portoni di ingresso, etc.);
  • le aree destinate a parcheggio ed i locali per i servizi in comune (es. la portineria, la lavanderia e i sottotetti destinati ad uso comune);
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune (es. ascensori, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati, etc.).

Ma cosa accade se uno o più condomini morosi non partecipano alle spese comuni?

Qualora si verificasse l’eventualità di condomini morosi, l’ordinamento assegna all’amministratore, a cui saranno infatti riconosciuti una serie di poteri e di obblighi, il compito di gestire il caso. A tal proposito, lo stesso:

  • (salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea) è tenuto ad agire per la riscossione di quanto dovuto dai condomini morosi, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il comportamento omissivo dell’amministratore di condominio, lo rende responsabile agli occhi dell’assemblea che potrà, revocargli il mandato e procedere giudizialmente nei suoi confronti;
  • (per la riscossione dei contributi) anche senza bisogno di autorizzazioni da parte dell’assemblea, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; se la situazione di morosità si protrae per un semestre, l’amministratore ha anche la facoltà di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato;
  • in attuazione della legittimazione processuale attiva autonoma riconosciutagli dall’ordinamento, potrà nominare lui stesso l’avvocato che, in sede di giudizio prenderà le parti del condominio contro i condòmini morosi;
  • potrà procedere giudizialmente al fine di conseguire un titolo esecutivo utile per il pignoramento del conto corrente, parte dello stipendio, etc. del condòmino moroso;
  • sarà tenuto a comunicare agli altri condomini, ove questi lo interpellino, i dati dei condomini morosi, senza però violare la privacy dei morosi, affiggendo in bacheca i nominativi dei morosi con gli importi dovuti.

E se uno dei condomini si trasferisse?

Ove i verifichi un tale eventualità è opportuno evidenziare che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati (di conseguenza anche quelli insoluti) fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Quindi, dal momento in cui la vendita si perfeziona e sino a che non sia trasmessa all’amministratore copia dell’atto di vendita, l’ex condomino e l’acquirente sono legati da una responsabilità di tipo solidale per il pagamento dei contributi condominiali.

Come fare per verificare la situazione economica del condomino moroso?

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