Condomini morosi: come gestire i debiti insoluti
Diritti e oneri dell’amministratore di condominio nel gestire le morosità dei condomini morosi.
È comunemente riconosciuto, anche perché espressamente previsto nel codice civile italiano, che la divisione delle spese che il condominio è tenuto a sostenere per le parti comuni dello stesso, debba avvenire in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino; a meno che si tratti di parti destinate a forme di utilizzo diverso, caso in cui le spese saranno ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Condomini morosi: quali sono le parti comuni in un condominio?
L’indicazione di quelle che comunemente sono chiamate “parti comuni“, sono indicate dal Codice Civile all’art. 1117. Sono soggette alla proprietà comune:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (es. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i tetti, le scale, i portoni di ingresso, etc.);
- le aree destinate a parcheggio ed i locali per i servizi in comune (es. la portineria, la lavanderia e i sottotetti destinati ad uso comune);
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune (es. ascensori, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati, etc.).
Ma cosa accade se uno o più condomini morosi non partecipano alle spese comuni?
Qualora si verificasse l’eventualità di condomini morosi, l’ordinamento assegna all’amministratore, a cui saranno infatti riconosciuti una serie di poteri e di obblighi, il compito di gestire il caso. A tal proposito, lo stesso:
- (salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea) è tenuto ad agire per la riscossione di quanto dovuto dai condomini morosi, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il comportamento omissivo dell’amministratore di condominio, lo rende responsabile agli occhi dell’assemblea che potrà, revocargli il mandato e procedere giudizialmente nei suoi confronti;
- (per la riscossione dei contributi) anche senza bisogno di autorizzazioni da parte dell’assemblea, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; se la situazione di morosità si protrae per un semestre, l’amministratore ha anche la facoltà di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato;
- in attuazione della legittimazione processuale attiva autonoma riconosciutagli dall’ordinamento, potrà nominare lui stesso l’avvocato che, in sede di giudizio prenderà le parti del condominio contro i condòmini morosi;
- potrà procedere giudizialmente al fine di conseguire un titolo esecutivo utile per il pignoramento del conto corrente, parte dello stipendio, etc. del condòmino moroso;
- sarà tenuto a comunicare agli altri condomini, ove questi lo interpellino, i dati dei condomini morosi, senza però violare la privacy dei morosi, affiggendo in bacheca i nominativi dei morosi con gli importi dovuti.
E se uno dei condomini si trasferisse?
Ove i verifichi un tale eventualità è opportuno evidenziare che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati (di conseguenza anche quelli insoluti) fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Quindi, dal momento in cui la vendita si perfeziona e sino a che non sia trasmessa all’amministratore copia dell’atto di vendita, l’ex condomino e l’acquirente sono legati da una responsabilità di tipo solidale per il pagamento dei contributi condominiali.
Come fare per verificare la situazione economica del condomino moroso?
Quando hai bisogno di identificare con esattezza la situazione economica e patrimoniale di un debitore, Detect è la risposta. Un prodotto completo, in grado di fornire una fotografia nitida e fedele della situazione aggiornata del tuo debitore.