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Immobile gravato da ipoteca: il mediatore non ha l’obbligo di fare verifiche

Immobile gravato da ipoteca

Cosa succede quando si acquista una casa o si firma semplicemente il compromesso e solo dopo ci si accorge che sull’immobile c’è un’ipoteca? Ci si può rivalere sul mediatore? L’agenzia immobiliare è responsabile se c’è un’ipoteca sulla casa?

In caso di intermediazione in una compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. In difetto di particolare incarico, infatti, il mediatore non è tenuto ad eseguire specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico. Questo è quanto afferma il Tribunale di Taranto nella sentenza n. 561/2021.

Il caso
La vicenda prende le mosse da una proposta di acquisto di un immobile, eseguita tramite agenzia immobiliare, con la quale il soggetto interessato al cespite versava una caparra di 5 mila euro. In seguito all’accettazione della proposta, quest’ultimo veniva informato dal notaio della presenza di un’ipoteca giudiziale e di una procedura di esecuzione forzata in corso, di cui non era stato reso edotto né dal proprietario del bene né dall’agente immobiliare. Di qui il rifiuto alla stipula del preliminare e la citazione in giudizio per ottenere indietro la caparra ingiustamente versata.
Nello specifico, il mancato acquirente contestava la condotta dell’agente immobiliare, il quale avrebbe dovuto sin dall’inizio comunicare la formalità pregiudizievole, di cui avrebbe dovuto essere a conoscenza. Dal canto suo, il mediatore si difendeva sostenendo di essersi comportato diligentemente, non essendo tenuto, salvo specifico incarico, ad effettuare approfondimenti istruttori sull’immobile.

La decisione
Scontata la responsabilità del proprietario del bene gravato da ipoteca, il Tribunale salva da ogni responsabilità l’agente immobiliare, ritenendo rientrante nella comune diligenza di tale figura professionale la condotta tenuta nella fattispecie. Ebbene, spiega il giudice, l’obbligo di informazione gravante sul mediatore, ex articolo 1759 cod. civ., «va commisurato alla normale diligenza cui deve conformarsi il professionista di media capacità», ai sensi dell’articolo 1176 codice civile. E in essa non può dirsi rientrante l’obbligo di effettuare specifiche indagini sullo stato giuridico dell’immobile, a meno che non vi sia stato uno specifico incarico in tal senso». In altri termini, il Tribunale afferma che, tra gli obblighi del mediatore non rientra quello di verificare se l’immobile proposto in vendita sia o meno gravato da vincoli pregiudizievoli.

Questo significa anche che, se l’acquirente, dopo aver firmato il compromesso – ossia il contratto preliminare – dovesse accorgersi della presenza di un’ipoteca sulla casa:

  • potrebbe rifiutarsi di presentarsi dal notaio per firmare il rogito, a meno che il venditore non faccia cancellare l’ipoteca per quella data (cosa che potrebbe avvenire solo se dovesse pagare per intero il debito che ha determinato l’ipoteca). In tal caso, posta la giusta causa di recesso, gli dovrà essere restituito il doppio della caparra eventualmente versata;
  • non potrebbe comunque chiedere all’agenzia immobiliare il risarcimento dei danni causati dall’affare andato a vuoto e dalla perdita di chance commerciali sfumate;
  • potrebbe chiedere il risarcimento dei danni al proprietario del bene gravato da ipoteca in quanto ha celato l’esistenza della stessa.

Ma l’orientamento non è condiviso da tutti i giudici. Esiste un contrasto all’interno della Cassazione in merito al contenuto dell’obbligo informativo a carico del mediatore immobiliare: mentre alcune sentenze esprimono l’orientamento favorevole a ricomprendere in esso le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca, con il contestuale obbligo di controllare, altresì, la veridicità di quelle ricevute e successivamente trasmesse, al contrario un altro indirizzo esprime la diversa posizione che esclude dalla prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli come appunto le ipoteche.

Resta comunque inteso che, nell’ipotesi in cui il cliente abbia già sottoscritto il rogito notarile, la responsabilità ricade sul notaio, il quale, salvo sia stato appositamente dispensato dal cliente, è tenuto ad effettuare i controlli circa l’esistenza di vincoli e pesi sull’immobile in compravendita e ad avvisare il compratore della presenza di un’ipoteca o di un pignoramento.

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