Affitti: tipologie di contratti di locazione e obblighi a carico del proprietario di casa e dell’affittuario

Per comprendere la ragione di ciò è necessaria una breve premessa. Se la regola generale del nostro ordinamento vuole le parti libere di determinare il contenuto e le clausole di ogni contratto, ciò non vale però nel campo delle locazioni ove, per tutelare la parte più debole, ovvero l’inquilino, la legge ha voluto stabilire alcuni limiti al potere di autodeterminazione dei contraenti. Il limite principale attiene alla durata dell’affitto, ed è proprio sulla base di questa che si distinguono i vari tipi di contratti:

• affitto a canone libero: la durata è di 4 anni con rinnovo in automatico per altri 4 anni, e così ad ogni successiva scadenza, salvo venga inviata la lettera di disdetta almeno 6 mesi prima. Alla prima scadenza però il rinnovo è obbligatorio per il locatore, motivo per cui questo contratto viene chiamato anche “4+4”. La seconda caratteristica del contratto di locazione a canone libero è nel nome stesso: il canone di affitto può infatti essere determinato dalle parti senza alcun vincolo.

• affitto a canone concordato: la durata qui è di 3 anni e, anche qui, alla scadenza si rinnova in automatico per altri 3 anni, e così ad ogni successiva scadenza, salvo venga inviata la lettera di disdetta almeno 6 mesi prima; alla prima scadenza, è obbligatorio per il locatore il rinnovo per altri 2 anni. Ecco perché questo contratto viene chiamato “3+2”. Anche in tale ipotesi il locatore può rifiutare il rinnovo automatico solo per le cause sopra elencate.

• affitto a uso transitorio: ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi non rinnovabili; il canone è libero, può essere stipulato solo in presenza di particolari situazioni di necessità temporanee dell’inquilino o del padrone di casa che vanno indicate nel contratto.

• affitto per studenti universitari: ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi e può essere rinnovato.

• affitto per finalità turistiche: la durata del contratto è libera. In genere tale tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.

Sono così definiti gli obblighi a carico del proprietario di casa e dell’affittuario.

Recessione del contratto da parte dell’inquilino

Solo l’inquilino potrebbe recedere dal contratto prima della scadenza, ma dovrà dimostrare una giusta causa, che ricorre quando si tratta di:

• fatti sopravvenuti e non conosciuti o conoscibili al momento della conclusione del contratto: ad esempio un trasferimento lavorativo non richiesto;

• il fatto non deve dipendere dalla volontà dell’affittuario: ad esempio la decisione di cambiare lavoro e andare a vivere altrove;

• il fatto deve comportare un’oggettiva impossibilità a permanere nell’immobile: ad esempio l’estrema lontananza della nuova sede lavorativa (diverse centinaia di chilometri).

L’adempimento ricade, entro 30 giorni dalla firma del contratto, sul padrone di casa il quale può – indicandolo nel contratto – addossare non oltre il 50% della spesa fiscale sull’inquilino. Se il locatore non provvede alla registrazione, l’Agenzia delle Entrate può però inviare l’accertamento anche all’inquilino. Si ha infatti una responsabilità solidale. Sicché anche quest’ultimo, volendo, può registrare il contratto nel caso in cui non vi provveda il proprietario.

Cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto?

Qualunque sia la tipologia di contratto da registrare, se temi che il tuo futuro affittuario non sia in grado di pagare il canone richiesto, affidati a Clipeo!

Conoscere infatti la situazione patrimoniale del tuo interlocutore è fondamentale per potergli dare fiducia.

Solo così potrai stipulare il contratto di locazione con la consapevolezza di conoscere chi hai davanti e senza alcuna sorpresa.