Gli immobili a reddito sono storicamente un investimento vantaggioso e molto popolare tra gli italiani. Ma quanto rendono, e come proteggersi da inquilini morosi?

Acquistare immobili residenziali o commerciali con lo scopo di metterli in locazione rappresenta un investimento vantaggioso per diversi motivi, dalla rendita continuativa sicura alle agevolazioni fiscali previste dall’ordinamento per chi conclude un affare di questo tipo.

Chi dispone di una somma di denaro da investire ha nel mercato immobiliare uno dei settori più interessanti sotto questo punto di vista. Agli occhi di chi investe, infatti, tale mercato tende a manifestare una certa stabilità e, in virtù della sua storia, appare decisamente “solido”.

Immobili a reddito: la congiuntura li favorisce

Proprio per questo, anche in periodi di crisi investire nel mattone rappresenta una scelta sicura. D’altro canto, negli ultimi anni la situazione del settore in oggetto si è caratterizzata per:

• Prezzi delle abitazioni diminuiti del 20-30% rispetto agli anni pre-crisi
• Tassi nominali sui mutui capaci di raggiungere i minimi storici
• Prezzi degli affitti in rialzo, vista la difficoltà per molte persone di comprare casa

Quanto appena indicato ha favorito i soggetti che desiderano diversificare il proprio portafoglio selezionando più modalità di investimento. Scegliere di farlo con degli immobili a reddito, in particolare, significa poter godere di ulteriori vantaggi.

Nel 2018 si sono comprate più case in Italia. I piccoli centri si sono dimostrati più dinamici delle grandi città e anche i prezzi stanno dando qualche segnale di ripartenza. Cominciando dalle compravendite, i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate segnalano un incremento di vendite complessivo del 6,6%, con un totale di 578.647 passaggi di immobili residenziali.

A Roma (32.088 vendite) l’aumento è stato del 3,1%, a Milano (24.522 vendite) del 3,4%.

La discreta salute del mercato (l’aggettivo è dovuto al fatto che siamo comunque ben lontani dai dati che si registravano all’epoca del boom, tra il 2004 e il 2008) è dovuta in questa fase essenzialmente a due fattori. Il primo è legato alle condizioni dei mutui, che hanno solo in parte risentito, almeno finora, dell’aumento dello spread Btp-Bund e rimangono comunque molto convenienti: a tasso fisso ci si indebita attorno al 2% e a variabile addirittura sotto l’1%. Il secondo è legato alla maggiore richiesta di immobili da investimento da parte delle famiglie, che, in un’ottica di diversificazione del portafoglio, comprano abitazioni da affittare, soprattutto nelle grandi città. A seconda della fonte, la quota di acquisti di investimento oscilla tra il 15 e il 20% del totale.

Dove si compra per investire

Nelle grandi città l’acquisto per investimento avviene oggi soprattutto dove è possibile praticare affitti di breve durata, quindi vicino alle zone universitarie o comunque in aree servite da metropolitane che consentono di raggiungere l’università in breve tempo, nei prezzi delle sedi di grandi aziende, nei quartieri di maggior richiamo turistico.

Nelle aree più richieste è ormai difficile trovare case in affitto per periodi lunghi (ricordiamo che i contratti standard hanno durata di otto anni) e i canoni sono saliti molto. In alcuni casi il fenomeno arriva a dimensioni clamorose: come nel caso del centro storico di Firenze, dove le famiglie a fine locazione si vedono non rinnovare il contratto e oltre il 90% degli acquisti (fonte Tecnocasa) è finalizzato all’investimento in bed e breakfast o in una residenza per turisti.

Quanto rendono gli immobili a reddito

Di norma chi compra per investire punta su appartamenti di piccola dimensione. Abbiamo provato a calcolare quanto può rendere oggi un bilocale locato con un contratto standard basandoci su dati omogenei di prezzo e di affitto dell’ultimo borsino di Tecnocasa. Per le quattro principali città italiane abbiamo indicato le dieci zone dove l’affitto rende di più al lordo (il dato si ottiene dividendo il canone annuo per il valore di acquisto dell’immobile) e un’indicazione del netto, che si ottiene sottraendo dal lordo la cedolare secca, e un valore medio di Imu e Tasi e manutenzione straordinaria.

Come vediamo dai numeri a Milano in zone dell’estrema periferia come Bovisasca e Comasina si arriva all’8% lordo (5,8% netto). A Roma a Tor Bella Monaca si arriva addirittura al 9,6% lordo (7,1% netto), a Napoli Gianturco si tocca l’8,6% lordo (6,3% netto) e infine a Torino nel quartiere di Aurora il rendimento è del 7,3% lordo, pari al 5,3% netto.

E gli affitti brevi?

Molto più difficile dare un valore attendibile degli affitti brevi. Innanzitutto perché sono praticabili solo in fasce abbastanza ristrette delle città (per restare alle aree citate sopra: l’ipotesi di trovare un ricambio di inquilini che garantisca una buona occupazione dell’immobile alla Comasina o a Tor Bella Monaca appare insostenibile) e poi perché il rendimento dipende da molto fattori: il tasso di occupazione (almeno 200 giorni all’anno), la presenza o meno di intermediari o di gestione, il peso delle spese condominiali e delle utenze (tutte a carico della proprietà), le spese necessarie per ottimizzare gli spazi.

Bisogna dunque stare attenti a questa tipologia di contratti!

Verificare le referenze di un inquilino

Quando si affitta un immobile è però opportuno verificare che il futuro inquilino sia una persona affidabile.

Al fine di non vanificare l’investimento prima di affittare l’immobile è utile chiedere delle referenze e visionare le buste paga del potenziale affittuario. Qualora non fosse possibile ricevere queste informazioni direttamente dal soggetto è opportuno effettuare un’indagine più approfondita rivolgendosi ad un soggetto autorizzato a compiere questo tipo di verifiche.

Il servizio Screening di Clipeo ti permette di conoscere la solvibilità e la reputazione del tuo nuovo inquilino a garanzia del contratto di affitto che stai andando a stipulare, grazie ad un’indagine mirata a conoscere la reputazione e gli aspetti patrimoniali e familiari che lo riguardano.